{"id":2536,"date":"2021-06-12T12:00:00","date_gmt":"2021-06-12T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/jbforest-avocat.fr\/?p=2536"},"modified":"2021-07-03T20:33:08","modified_gmt":"2021-07-03T18:33:08","slug":"bail-commercial-locataire-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/jbforest-avocat.fr\/en\/2021\/06\/12\/bail-commercial-locataire-commercial\/","title":{"rendered":"Un locataire commercial peut-il toujours demander des d\u00e9lais afin de suspendre les effets de la clause r\u00e9solutoire de son bail ?"},"content":{"rendered":"

Cour de cassation, 3\u00e8me Chambre civile, 3 juin 2021, n\u00b0 20-14.677<\/a><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9<\/strong>. Le locataire d’un bail commercial peut demander, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, des d\u00e9lais de gr\u00e2ce et la suspension des effets de la clause r\u00e9solutoire tant que la r\u00e9siliation du bail n’est pas constat\u00e9e par une d\u00e9cision pass\u00e9e en force de chose jug\u00e9e. Il en r\u00e9sulte que la demande d’octroi r\u00e9troactif de d\u00e9lais, afin de justifier de l’ex\u00e9cution de son obligation d’assurance des lieux lou\u00e9s, et de suspension des effets de la clause r\u00e9solutoire form\u00e9e par la locataire n’\u00e9tait pas prescrite.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Nombreux sont les baux commerciaux stipulant une clause r\u00e9solutoire. Si la plupart d’entre elles pr\u00e9voient la r\u00e9solution de plein droit du contrat de bail un mois apr\u00e8s la d\u00e9livrance d’un commandement de payer demeur\u00e9 infructueux, d’autres stipulent que la m\u00eame sanction peut \u00eatre prononc\u00e9e \u00e0 d\u00e9faut pour le locataire commercial de justifier que les lieux lou\u00e9s sont convenablement assur\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

Aux termes du second alin\u00e9a de l’article L. 145-41 du code de commerce, le locataire commercial peut toutefois saisir le juge d’une demande de d\u00e9lais de gr\u00e2ce, pr\u00e9sent\u00e9e dans les formes et conditions pr\u00e9vues \u00e0 l’article 1343-5 du code civil<\/strong> (anciennement les articles 1244-1 \u00e0 1244-3 du m\u00eame code) afin d’obtenir un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire pour verser le loyer impay\u00e9 ou communiquer l’attestation d’assurance et ne pas encourir la sanction couperet que constituerait pour lui la r\u00e9solution du bail<\/strong> commercial<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Que se passe-t-il dans le cas o\u00f9 le locataire n’aurait pas eu le temps de saisir le juge, ou que celui-ci n’aurait pas pu se prononcer dans le d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la d\u00e9livrance du commandement ?<\/p>\n\n\n\n

L’OCTROI DE D\u00c9LAIS R\u00c9TROACTIFS AU LOCATAIRE COMMERCIAL PAR LE JUGE<\/h5>\n\n\n\n

Pour rem\u00e9dier \u00e0 cette situation, la Cour de cassation admet que le juge saisi accorde des d\u00e9lais r\u00e9troactifs<\/strong> apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai d’un mois et donc apr\u00e8s l’acquisition de la clause r\u00e9solutoire. Cette \u00ab faveur exceptionnelle<\/em> \u00bb est profond\u00e9ment d\u00e9rogatoire du droit commun de l’article 1343-5 du code civil (Droit et pratique des baux commerciaux<\/em>, Dalloz Action 2018-2019, n\u00b0 432.112 ; comp. avec l’impossibilit\u00e9 en droit commun lorsque les conditions de la clause r\u00e9solutoire sont r\u00e9unies : Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 27 mars 1991, n\u00b0 89-18.600, Bull<\/em>.<\/a> et Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 13 mai 1969, Bull. civ.<\/em> III, n\u00b0 377). <\/p>\n\n\n\n

Avant de suspendre les effets de la clause r\u00e9solutoire et d’accorder r\u00e9troactivement les d\u00e9lais de gr\u00e2ce, le juge doit toutefois s’assurer que \u00ab sa mise en \u0153uvre est entour\u00e9e de garanties proc\u00e9durales et de fond suffisantes<\/em> \u00bb (Cass. Assembl\u00e9e pl\u00e9ni\u00e8re, 18 juin 2010, n\u00b0 09-71.209, Bull<\/em>.<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Cette sp\u00e9cificit\u00e9 aurait pu conduire la Cour de cassation \u00e0 juger que cette action se fondait sur une disposition particuli\u00e8re relevant du statut des baux commerciaux et soumise, \u00e0 ce titre, \u00e0 la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce<\/strong> en lieu et place de la prescription quinquennale de droit commun. C’\u00e9tait l’objet de la premi\u00e8re branche du pourvoi form\u00e9 par le bailleur dans la pr\u00e9sente d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n

L’enjeu \u00e9tait simple. La cour d’appel avait fait droit \u00e0 la demande de d\u00e9lais r\u00e9troactifs de la locataire et avait suspendu les effets de la clause r\u00e9solutoire. Pour s’y opposer, le bailleur soutenait que la demande \u00e9tait prescrite d\u00e8s lors qu’elle avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e plus de deux ans apr\u00e8s l’acquisition de la clause r\u00e9solutoire. La Haute juridiction devait donc d\u00e9terminer si une prescription \u00e9tait applicable \u00e0 cette demande et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, si celle-ci \u00e9tait biennale ou quinquennale.<\/p>\n\n\n\n

La Cour de cassation a finalement rejet\u00e9 l’application de la prescription biennale en approuvant la motivation adopt\u00e9e par la cour d’appel<\/strong>. Fid\u00e8le \u00e0 la lettre de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle a jug\u00e9 que \u00ab le locataire d’un bail commercial peut demander <\/em>(…) des d\u00e9lais de gr\u00e2ce et la suspension des effets de la clause r\u00e9solutoire tant que la r\u00e9siliation du bail n’est pas constat\u00e9e par une d\u00e9cision pass\u00e9e en force de chose jug\u00e9e<\/em> \u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Le locataire dispose donc d’un d\u00e9lai th\u00e9orique particuli\u00e8rement long pour agir notamment si, comme en l’esp\u00e8ce, le litige s’\u00e9ternise devant les juridictions du fond. Rappelons en effet que le le commandement avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 au locataire le 11 mars 2013 et que l’affaire avait fait l’objet d’un premier arr\u00eat de cour d’appel, cass\u00e9 par une d\u00e9cision de la 3\u00e8me<\/sup> chambre civile de la Cour de cassation du 2 mars 2017 (n\u00b0 15-29.022)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

INCERTITUDE QUANT \u00c0 L’APPLICATION DE LA PRESCRIPTION QUINQUENNALE DE DROIT COMMUN<\/h5>\n\n\n\n

En revanche, la Cour de cassation n’a pas express\u00e9ment jug\u00e9 si cette action est, ou non, soumise \u00e0 la prescription quinquennale de droit commun. Il est donc possible d’envisager que celle-ci soit purement et simplement exclue. La prescription extinctive \u00e9tant \u00ab un mode d’extinction d’un droit r\u00e9sultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps<\/em> \u00bb (art. 2219 du code civil), il en r\u00e9sulte que cette action serait imprescriptible et que seule la r\u00e9siliation du bail constat\u00e9e par une d\u00e9cision pass\u00e9e en force de chose jug\u00e9e pourrait y faire obstacle. <\/p>\n\n\n\n

Pourtant, il sera relev\u00e9 que la demande de d\u00e9lais de gr\u00e2ce ne peut s’analyser en une simple d\u00e9fense au fond, \u00e9chappant par nature \u00e0 la prescription, car elle ne tend pas seulement \u00e0 obtenir le rejet de la demande adverse mais \u00e0 diff\u00e9rer l’ex\u00e9cution d’une obligation par la suspension des effets de la clause r\u00e9solutoire. Sur le plan des principes, cette solution interpelle.<\/p>\n\n\n\n

Si la probabilit\u00e9 qu’une demande de d\u00e9lai soit pr\u00e9sent\u00e9e plus de cinq ans apr\u00e8s l’acquisition de la clause r\u00e9solutoire demeure th\u00e9orique, il convient de s’interroger sur ce que pourrait r\u00e9v\u00e9ler cette omission au regard des \u00e9volutions jurisprudentielles r\u00e9centes en droit de la prescription. <\/p>\n\n\n\n

En ce sens, cette d\u00e9cision serait \u00e0 rapprocher de celle adopt\u00e9e en mati\u00e8re de baux d’habitation selon laquelle \u00ab aucun d\u00e9lai n’est impos\u00e9 au preneur pour saisir le juge d’une demande de d\u00e9lais de paiement et de suspension des effets de la clause r\u00e9solutoire<\/em> \u00bb sur le fondement de l’article 24 de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n\u00b0 98-657 du 29 juillet 1998, laquelle a supprim\u00e9 le d\u00e9lai de saisine de deux mois suivant le commandement de payer (Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 17 d\u00e9cembre 2002, n\u00b0 01-12.532<\/a> ; Civ. 3\u00e8me<\/sup><\/sub>, 16 f\u00e9vrier 2011, n\u00b0 10-14.945, Bull<\/em>.<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Sur un autre type de contentieux, la Cour de cassation a r\u00e9cemment consacr\u00e9 l\u2019imprescriptibilit\u00e9 de l’action tendant \u00e0 voir r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite une clause du bail commercial sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa r\u00e9daction issue de la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 (Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 19 novembre 2020, n\u00b0 19-20.405, Bull<\/em>.<\/a>). Cette sanction a remplac\u00e9 la nullit\u00e9 \u2013 par d\u00e9finition soumise \u00e0 la prescription \u2013 \u00e0 la faveur de cette derni\u00e8re modification l\u00e9gislative. Bien que classique et justifi\u00e9e, cette solution semble \u00eatre l’illustration d’un recul de la prescription extinctive dans l’exercice des relations contractuelles et d’un essor des actions \u00ab l\u00e9gales \u00bb imprescriptibles notamment en droit des baux commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

POSITION DU LOCATAIRE ET SITUATION \u00c9CONOMIQUE : CONDITION D\u00c9SU\u00c8TE ?<\/h5>\n\n\n\n

Enfin, la pr\u00e9sente d\u00e9cision semble enterrer d\u00e9finitivement une condition autrefois exig\u00e9e par la jurisprudence pour octroyer des d\u00e9lais de gr\u00e2ce et suspendre les effets de la clause r\u00e9solutoire.<\/strong> D’anciens arr\u00eats de la Cour de cassation jugeaient en effet que \u00ab la condition premi\u00e8re et indispensable \u00e0 l’application [de l’article L. 145-41 du code de commerce] est que le d\u00e9biteur se trouve dans une situation qui ne lui permette pas de se lib\u00e9rer imm\u00e9diatement<\/em> \u00bb de l’obligation qui lui incombe (Com., 30 avril 1963, n\u00b0 60-10.101, Bull. civ<\/em>. III, n\u00b0 213). <\/p>\n\n\n\n

En application de cette jurisprudence, le juge devait constater que la position du locataire et la situation \u00e9conomique l’avaient emp\u00each\u00e9 de se lib\u00e9rer dans les d\u00e9lais du commandement (Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 9 mai 1978, n\u00b0 77-13.019, Bull. civ.<\/em> III, n\u00b0 197<\/a> ; Civ. 3\u00e8me<\/sup>, 15 juin 1994, n\u00b0 92-11.914<\/a>). La seconde branche du pourvoi form\u00e9 par le bailleur reprochait ainsi \u00e0 la cour d’appel de ne pas avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 cette recherche.<\/p>\n\n\n\n

En l’occurrence, la Cour de cassation a rejet\u00e9 ce moyen en jugeant qu’il n’y a pas lieu de statuer par une d\u00e9cision sp\u00e9cialement motiv\u00e9e sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature \u00e0 entra\u00eener la cassation. Il faut a priori<\/em> en d\u00e9duire que cette condition n’a plus \u00e0 \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e par les juges du fond pour octroyer des d\u00e9lais de gr\u00e2ce sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, en tout cas lorsque l’obligation vis\u00e9e par la clause r\u00e9solutoire n’est pas mon\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Jean-Baptiste Forest<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Le cabinet assure une activit\u00e9 de conseil et de contentieux en mati\u00e8re de baux commerciaux afin d’assister les locataires et bailleurs devant les juridictions ainsi que pour r\u00e9diger et n\u00e9gocier les contrats de location, sous-location, occupation pr\u00e9caire, mise \u00e0 disposition, demandes et actes de renouvellement, cong\u00e9s, r\u00e9siliation, clause r\u00e9solutoire, commandements de payer, expulsions, actes de cession de droit au bail<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

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